涨停的风吹到了REITs-上市首日30CM涨停惹眼-火爆背后警惕哪些风险

2月27日讯（记者 吴雨其）涨停的风也吹到了REITs。

2月27日，REITs市场再现30CM涨停，汇添富九州通医药REIT上市首日，开盘以30.02%涨幅涨停，盘中经历了两次打开涨停板，截至收盘，该产品首日涨幅为28.22%，收报3.712元。

值得一提的是，该基金募集之时已受到投资者关注，募集份额4亿份，募集资金总额11.58亿元，此前公众投资者认购倍数高达1192倍，创下公募REITs历史新高。

无独有偶，于昨日上市的华夏金隅智造工场REIT二级市场的收盘价为3.691元，上涨幅度同样触发当日30%的涨幅限制，不过上市第二日便下跌，截至今日收盘，该产品报3.684元，跌去0.19%。

随着我国基础设施公募REITs逐渐发展，市场对其“抗周期+稳现金流”的资产属性认知持续深化。截至当前，全市场已上市REITs产品共63只，涵盖产业园区、物流仓储等核心资产类别，流通市值约783.41亿元，但日均成交额仅维持在6亿-8亿元区间，换手率在0.70%-1.20%左右，显著低于主流权益类资产。

业内人士也指出，这种流动性结构可能引发三重风险传导：首先，存量产品供给稀缺性与配置需求扩张形成的供需错配，易导致短期价格超调；其次，机构投资者占比较大的持有人结构，可能加剧“羊群效应”下的估值波动；再者，底层资产运营绩效分化背景下，流动性不足将放大个券信用风险的传染效应。

REITs掀起首日涨停潮

连续两日，REITs新发产品均出现了首日涨停板。

2月27日开盘即涨停的汇添富九州通医药REIT，上市首日主力流入额在5515.38万元，净流入额为1954.15万元，成交额在9030.11万元，主力净流入率达到21.64%。据九州通此前公告，本次汇添富九州通医药REIT基金份额总额为4亿份，发售价格2.895元/份，募集资金总额11.58亿元。该产品发售由战略配售、网下发售、公众投资者发售三个部分组成，其中，公众投资者有效认购倍数达1192倍，创下公募REITs公众投资者认购倍数历史新高。

记者了解到，汇添富九州通医药REIT底层资产位于武汉市东西湖区，总建筑面积约为17.2万平方米，截至2024年3月31日，不动产评估值为11.7亿元，为国内首单医药物流仓储设施的首单公募REITs。

一位人士向记者表示，相较于传统的保障性租赁住房、仓储物流、交通基础设施等资产类别，医药物流仓储设施这一底层资产类型因其独特性而显得尤为特殊。这也让此次上新的九州通医药仓储物流REIT或将成为国内REITs市场中的稀缺资源。

就在昨日，华夏金隅智造工场REIT也为上市即涨停，当日收盘价为3.691元，该产品发行总规模为11.36亿元。该产品是金隅集团、华夏基金、中信证券联合推出的产业园REITs。基金首发底层资产金隅智造工场产权一期项目，由原北京天坛家具厂房升级改造而来，是北京市城市更新标杆项目。项目总建筑面积为9.09万平方米，2018年6月开始运营，目前已进入稳定运营期。

这并不是个例，进入2025年以来，REITs产品引起投资者关注。2月17日，国泰君安济南能源供热REIT上市，首日同样30CM涨停，1月24日上市的易方达华威市场REIT全天大涨30%。天相投顾基金评价中心表示，公募REITs资产整体具有一定的稀缺性，相较于市场资金规模较小，容易引发抢购。

REITs年内回报率攀升

REITs产品密集出现首日30%涨停的“打新效应”难掩REITs市场的火爆，从产品表现看，多只存量REITs年内二级市场表现强劲，截至2月27日收盘，多只产品年内涨幅超过10%，中证REITs全收益指数今年以来涨幅已来到7.40%。

具体来看，年内涨幅最高的是嘉实物美消费REIT，达27.61%，华夏大悦城商业REIT涨幅达21.67%，华安百联消费年内涨20.69%；中金印利消费REIT、华夏首创奥莱REIT等共计24只产品年内涨幅在10%以上。

除此之外，基金公司也在加大对REIT的布局，也侧面印证了REITs市场行情火热。截至目前，中银中外运仓储物流REIT、创金合信首农产业园REIT、华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT等产品的项目状态为“已反馈”，南方顺丰仓储物流REIT、汇添富上海地产租赁住房REIT等项目状态已变为“通过”，距离上市临门一脚。中金基金也在近期申报了中金中国绿发商业产业REIT。

火爆背后需警惕投资风险

REITs全称是房地产投资信托基金。不过公募REITs投向的不是股票、债券，而是不动产，并且是经过特殊处理（即资产证券化，ABS）。其产品的底层资产是基建，包括公用环保、产业园区、高速公路、仓储物流等多类资产。从“不为人熟知”到“全民热潮”，公募REITs的火爆的原因、投资逻辑等等皆是各方关注的焦点。

一位基金经理向记者表示，目前整体来看，公募REITs总体流通规模并不大。在市场“钱多货少”和流通盘较小的状态下，极易出现少量资金“炒作”造成二级市场价格出现大幅波动的情况，“打新”和短期炒作现象也频频发生。

他指出，公募REITs的二级市场价格相对于发行价格的涨幅不能直接等同于公募REITs本身的收益。二级市场价格的形成受到宏观经济、市场利率、项目运营情况、市场情绪、流通盘容量等多种因素的影响。长期来看，公募REITs的二级市场价格应该还是围绕其底层资产的内在价值波动。

而近期REITs市场火爆的核心驱动因素有三：其一，利率下行环境中，十年期国债收益率走低凸显REITs现金分派优势，叠加A股震荡背景下资金避险需求；其二，政策红利持续释放，近年来财税优惠、扩募规则等政策密集出台增强市场信心；其三，解禁后流通盘扩容及产权类REITs扩募预期，提升了资产流动性和估值弹性。

某资深基金分析师指出，从收益构成来看，这类产品的投资回报主要依托两大核心要素——底层资产产生的稳定现金流分配和二级市场交易的资本利得。鉴于公募REITs兼具“超越固收产品的收益弹性”与“低于权益市场的波动风险”这一独特风险收益特征，投资策略更宜采用长期配置视角。他补充，公募REITs的投资决策应遵循双重维度的价值判断体系：首先需筛选具备持续增值潜力的优质标的，其次需把握合理的交易时点。

（记者 吴雨其）